İlk olarak 1938’de İsviçre ve 1959’da Almanya’da düzenlenen Gayrimenkul Yatırım Fonu, gayrimenkul yatırımlarının yatırım fonu yapısı kullanılarak finanse edilmesine ve bu yatırımlardan elde edilecek gelirlerden de katılma payı sahiplerinin yararlanmasına imkân sağlayan, kısacası taşınmazlara yatırım yapılmak suretiyle ortaklarına gelir sağlayan fondur.
Gayrimenkul Yatırım Fonu, nitelikli yatırımcılardan katılma payları karşılığında toplanan paralarla, pay sahipleri hesabına inançlı mülkiyet esaslarına göre Sermaye Piyasası Kurulu tarafından belirlenmiş varlık ve işlemlerden oluşan portföyü işletmek amacıyla portföy yönetim şirketleri ve gayrimenkul portföy yönetim şirketleri tarafından süreli veya süresiz olarak kurulan ve tüzel kişiliği bulunmayan malvarlığıdır.
SPK mevzuatına göre; yerli ve yabancı yatırım fonları, emeklilik fonları, yatırım ortaklıkları, aracı kurumlar, bankalar, sigorta şirketleri, portföy yönetim şirketleri, ipotek finansmanı kuruluşları, emekli ve yardım sandıkları, vakıflar, Sosyal Sigortalar Kanununun geçici 20. maddesi uyarınca kurulmuş olan sandıklar, kamuya yararlı dernekler ile nitelikleri itibariyle bu kurumlara benzer olduğu SPK’ca belirlenecek diğer yatırımcılar ve en az 1 milyon TL tutarında Türk ve/veya yabancı para ve sermaye piyasası aracına sahip olan gerçek ve tüzel kişiler nitelikli yatırımcılar olarak kabul edilmektedir.
Fon tüzel kişiliği haiz olmamakla birlikte, tapuya tescil ve tescile bağlı değişiklik terkin ve düzeltme işlemleri ile sınırlı olarak tüzel kişiliği haiz addolunmaktadır. (Gayrimenkul Yatırım Fonları Tebliği)
Portföy yönetim şirketleri kurmak istedikleri fonun içtüzük ve ihraç belgesini hazırlayıp Sermaye Piyasası Kurulu’na başvurmakta ve bu dokümanlar SPK tarafından onaylanmaktadır. Bu dokümanların tescil ve ilanı ile birlikte fonun kuruluşu gerçekleşmiş olmaktadır.
Onay prosedürlerinin ardından portföy yönetim şirketleri fon katılma paylarının satışı karşılığında yatırımcılardan para toplamaya başlamaktadır. Böylece kurucu portföy yönetim şirketinin malvarlığından ayrı bir “fon malvarlığı” oluşmaktadır. Fonun malvarlığı pay sahiplerine aittir. Aynı şekilde, fonda oluşan kar veya zarar da pay sahiplerine aittir. Ancak fonu portföy yönetim şirketi temsil eder, fonun malvarlığını pay sahipleri hesabına ve onların vekili olarak portföy yönetim şirketi yönetir, yatırım kararlarını portföy yönetim şirketi alır ve icra eder. İçtüzük ve ihraç belgesinde aksi kararlaştırılmadıkça, yatırımcılar fonun yönetiminde söz sahibi olmazlar. Portföy yönetim şirketi fona vermekte olduğu hizmetler karşılığında fondan “yönetim ücreti” tahsil eder. Ayrıca fon önceden belirlenen getiri hedefine ulaşırsa, portföy yönetim şirketi performans primi adı altında ilave ücret alabilir.
Gayrimenkul yatırım fonları, 6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu’nun (Kanun) 54’üncü maddesi kapsamında III-52.3 sayılı Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği ile düzenlenmiştir.
Yatırım fonlarında Kurula tanınan diğer yetkiler
MADDE 54 –
(1) Kurul;
a) Fonun kuruluşuna, fon türleri itibarıyla portföylerde bulundurulabilecek varlıklara ve portföy sınırlamalarına, değerleme esaslarına, fon kârının tespiti ve dağıtımı ile fonun faaliyet ve yönetim ilkelerine, birleşmesine, dönüşmesine, sona ermesine ve tasfiyesine,
b) Fon iç tüzüğü ile yönetim ve saklama sözleşmelerinin düzenlenmesine, kapsamına, değiştirilmesine, tescil ve ilanına, katılma paylarının değerine, ihraç ve geri alım fiyatlarının hesaplanmasına ve ilanına, alım satım ilkelerine, fon yönetim ve saklama ücretlerine,
c) Katılma paylarının ihracına,
ç) Fonların izahname ve diğer kamuyu aydınlatma yükümlülüklerine, ilişkin usul ve esasları belirler.
Gayrimenkul yatırım fonları süreli veya süresiz olarak kurulabilirler. Süreli olarak kurulan fonlar başlangıçta belirlenen yatırım süresi sonunda tasfiye edilir ve sona erer. Süresiz kurulan fonlar ise fonun içinde yatırımcılar kaldığı sürece faaliyet göstermeye devam eder.
Fonlar açık veya kapalı uçlu kurulabilirler. Kapalı uçlu fonlarda başlangıçta tüm yatırımcılar aynı anda fona katılır ve fon sona erdiğinde tüm yatırımcılar aynı anda paralarını alarak fondan ayrılırlar. Açık uçlu fonlarda ise farklı zamanlarda yeni yatırımcılar fona katılabilir ve mevcut yatırımcılardan isteyenler fondan ayrılabilirler.
Gayrimenkul yatırım fonları da diğer fonlar gibi fon sınırlamalarına tabidir. Ancak diğer fonlara göre çok farklı özelliklere sahip olduğu için, fon kısıtlamaları diğer fon türlerine göre çok farklılık gösterecektir.
Gayrimenkul Yatırım Fonu toplam değerinin en az %80’inin gayrimenkul yatırımlarından oluşması zorunludur. Fonların asgari portföy büyüklüğünün katılma paylarının satışına başlandığı tarihi müteakip en geç bir yıl içerisinde 10.000.000 TL’ye ulaşması zorunludur.
Tek başına fon toplam değerinin %20’sini aşan gayrimenkul yatırımları toplamı, toplam fon değerinin %60’ını aşamaz. GYF’nin kullanabileceği kredi tutarı fon toplam değerinin %50’si kadar olabilmektedir.
Gayrimenkul yatırım fonu doğası gereği uzun vadeli ve likiditesi düşük bir yatırım aracıdır. Fonun likiditesi çok düşük olabileceği için fon fiyatı diğer fonlar gibi günlük olarak açıklanmak zorunda değildir. Ancak kanun gereği yılda en az bir defa açıklanmak zorundadır.
Hiçbir şekilde gayrimenkul projelerine yatırım yapamaz, gayrimenkullerin inşaat işlerini kendileri üstlenemez, bu amaçla personel ve ekipman edinemezler. Hiçbir surette otel, hastane, alışveriş merkezi, iş merkezi, ticari parklar, ticari depolar, konut siteleri, süpermarketler ve bunlara benzer nitelikteki gayrimenkulleri ticari maksatla işletemez ve bu amaçla personel istihdam edemezler.
Alım satım karı veya kira geliri elde etmek amacıyla; arsa, arazi, konut, ofis, alışveriş merkezi, otel, lojistik merkezi, depo, park, hastane ve benzeri her türlü gayrimenkulü, bir gayrimenkulün üst hakkını veya devre mülk irtifakını satın alabilir, satabilir, kiralayabilir, kiraya verebilir ve satın almayı veya satmayı vaat edebilir.
Kurucu, fonun katılma payı sahiplerinin haklarını koruyacak şekilde temsili, yönetimi, yönetiminin denetlenmesi ile faaliyetlerinin içtüzük ve ihraç belgesi hükümlerine uygun olarak yürütülmesinden sorumludur. Kurucu fona ait varlıklar üzerinde kendi adına ve fon hesabına mevzuat ve içtüzük ile ihraç belgesine uygun olarak tasarrufta bulunmaya ve bundan doğan hakları kullanmaya yetkilidir.
Fonun faaliyetlerinin yürütülmesi esnasında portföy yöneticiliği hizmeti dahil dışarıdan sağlanan hizmetlerden yararlanılması, kurucunun sorumluluğunu ortadan kaldırmaz. Fon yöneticileri, sadece bu fona özgü olarak belirtilen kısıtlamalar da dahil olmak üzere kanunda yazan tüm sınırlamalara uymak ile mükelleftir. Aksi halde hem şahsi hem kuruma yönelik cezai müeyyideler uygulanır.
Kurucu ile katılma payı sahipleri arasındaki ilişkilere Kanunda, ilgili mevzuatta, içtüzükte ve ihraç belgesinde hüküm bulunmayan hâllerde Türk Borçlar Kanununun vekalet sözleşmesine ilişkin hükümleri kıyasen uygulanır. Gayrimenkullerin alım-satımının, kiraya verilmesinin ve bu işlemlerin bir fon altında yapılmasının faizsiz finans prensiplerine aykırı gelen bir tarafı bulunmamaktadır. Sadece diğer fonlarda da olduğu gibi, bu tür fonlarda da fon portföyüne faiz ibaresi taşıyan ya da getirisi olan bir finansal enstrümanın alınmaması, işleme konu edilmemesi önemlidir.
Fonlar genel olarak portföydeki varlıkların değer artışından veya kira gelirlerinden gelir üretecekleri için, fonun fiyatı da bu iki ana kalem üzerinde belirlenecektir.
Gayrimenkul yatırım fonlarının önemli bir avantajı da vergi hususunda ortaya çıkmaktadır. Gayrimenkul yatırım fonlarının kazançları kurumlar vergisinden istisnadır. Gelir vergisi bakımından da alternatif yatırım yöntemlerine göre avantajları bulunmaktadır.
