Önalım (Şufa) hakkı, paylı mülkiyette herhangi bir paydaşın payını üçüncü kişilere satması halinde diğer paydaşlara ilgili payı öncelikle satın alma hakkı veren bir haktır. Şufa hakkının kullanılabilmesi için paylı mülkiyetin kurulması ve herhangi bir payın üçüncü kişilere satışı gerekmektedir.
Önalım hakkının kullanılması ile önalım hakkını kullanan paydaş ile payın satıldığı alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur.
Önalım hakkı, belli şartların bir arada bulunmasıyla kullanılabilmektedir. Medeni Kanun önalım hakkı ile taşınmazın mevcut paydaşlar arasında kalmasını hedeflemiş, üçüncü kişilerin dışarıdan taşınmaza paydaş olarak girmesini zorlaştırılarak mevcut paydaşlar arasındaki ilişkinin bozulmasını önlenmek istenmiştir.
Önalım hakkı aşağıdaki şartlarda kullanılabilir;
- Sadece paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda,
- Paydaşlar tarafından,
- Fiilen taksim edilmemiş taşınmazda
Önalım hakkı, ancak bir paydaşın payını satın alan alıcıya karşı kullanılabilir. Gayrimenkulün alıcısı üçüncü kişi önalım davasının davalısıdır. Önalım davasında payını satan paydaşa karşı dava açılamaz.
Önalım Hakkı Nasıl Kullanılır? Önalım Davası Hangi Mahkemede Açılır?
Önalım hakkı, ancak dava yolu ile kullanılabilir. Gayrimenkulün paydaşı olan herhangi bir paydaş taşınmazı satın alan alıcıya karşı dava açmalıdır.
Önalım davası, Asliye Hukuk Mahkemesi’nde dava açılarak kullanılmalıdır. Önalım davasında yetkili mahkeme gayrimenkulün bulunduğu yer mahkemesidir.
Önalım Hakkını Kullanma Süresi
Önalım hakkının kullanılması açısından iki türlü süre söz konusudur:
- Önalım hakkı sahibi paydaşlara gayrimenkulün alıcısı tarafından satış noter aracılığıyla bildirilmişse, satışın bildirilmesinden itibaren 3 ay içerisinde önalım davasının açılması gerekmektedir.
- Önalım hakkı sahibi paydaşlara satış noter vasıtasıyla bildirilmemişse her halde satış tarihinden itibaren 2 yıl içerisinde önalım davasının açılması gerekmektedir.
Önalım hakkını kullanma süresi olarak belirlenen süreler hak düşürücü niteliktedir. Bu süreler geçtikten sonra önalım davası açılması mümkün değildir.
Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı
Tapu kütüğüne şerh verilen bir sözleşmeyle de herhangi bir kişiye önalım hakkı tanınabilmektedir. Bu durumda taşınmazın satımı halinde önalım hakkı sahibi, sözleşmede belirtilen sürede ve koşullarla önalım hakkını kullanabilir. Sözleşmeden doğan önalım hakkı tapuya şerh verildiği tarihten 10 yıl geçtikten sonra düşer.
