Bu yazıda konut ve çatılı işyeri kiralarında mecurdaki mevcut eşyalardan doğabilecek tamir işlerinden kimin sorumlu olduğu ve olacağı incelenecektir. Bilindiği üzere kira ilişkilerine 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 299-378. maddeleri uygulanır. Her şeyden önce TBK 316 uyarınca “Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür.” Hükümden de anlaşılacağı üzere kiracının asli borçlarından biri de kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmaktadır. Bu yükümlülüğe uyulmadığı bazı hallerde kiralanandaki eşyaların yıpranması ya da tamiratı gündeme gelecektir. Bu hallerde kiraya veren, kiracıya en az 30 gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur. Kiracı kiralanana kasten ağır bir zarar vermişse, kiracıya verilecek süre yararsızsa veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışı kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez hale gelmişse kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi olağanüstü bir bildirim sebebi olarak hemen feshedebilir.
Kiracının kiralananı sözleşme uygun olarak özenle kullanma borcunun yanı sıra ayıpları kiraya verene bildirme borcu da bulunmaktadır. Ayıpları kiraya verene bildirme, en geç kiralananın teslim alınması ya da ayıbın ortaya çıkmasından sonra makul bir süre içinde yapılmalıdır. Bu borç kapsamında kiracı, kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları kiraya verene gecikmeksizin bildirir, aksi takdirde bu borçlardan sorumlu tutulur. TBK madde 318 uyarınca kiracıya adeta bir muayene ve ihbar külfeti yüklenmiştir. Bu bağlamda kiracı, kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı mevcut eşyalarda doğabilecek ayıbı kiraya verene bildirmekle yükümlü olduğundan, bu eşyalarda doğabilecek tamir işlerinden de sorumlu tutulamayacaktır. Eğer kiralanan sonradan ayıplı duruma gelmişse kiracının bu noktada bir takım seçimlik hakları bulunmaktadır. Kiracı, kiraya verenden ayıpların giderilmesini, kira bedelinden ayıplı oranında bir indirim yapılmasını ya da zararın giderilmesini talep edebilir. TBK madde 308 uyarınca “Kiraya veren, kusuru olmadığını ispat etmedikçe, kiralananın ayıplı olmasından doğan zararları kiracıya ödemekle yükümlüdür.” denilmek suretiyle kanun koyucu burada ispat yükümlüsü olarak kiraya vereni sorumlu tutmuştur.
Sözleşmenin feshedilmesinden sonraki sorumluluk ele alınacak olursa TBK madde 334 uyarınca “Kiracı kiralananı ne durumda teslim almışsa, kira sözleşmesinin bitiminde o durumda geri vermekle yükümlüdür. Ancak, kiracı sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla kiralananda meydana gelen eskimelerden ve bozulmalardan sorumlu değildir.” İlgili hüküm gayet açık olup kiracının kiralananı sözleşmeye uygun kullanması dolayısıyla kiralananda meydana gelen eskimeler ve bozulmalardan ve bu bozulmalardan meydana gelecek tamirat işlerinden sorumlu tutulmayacağı ortadadır. Kiracının kiralananı sözleşmeye uygun kullanımının takdiri hakimde olup, bu ölçü hayatın olağan akışına ve dürüstlük kuralına uygun olacak şekilde belirlenmelidir.
Kiralananın geri verilmesi durumundaki ihbar ve muayene külfeti ise kiracının aksine kiraya verene yüklenmiş olup TBK 335‘te de belirtildiği gibi “Kiraya veren, geri verme sırasında kiralananın durumunu gözden geçirmek ve kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri ve ayıpları ona hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır. Bu bildirim yapılmazsa, kiracı her türlü sorumluluktan kurtulur. Ancak, teslim alma sırasında olağan incelemeyle belirlenemeyecek olan eksikliklerin ve ayıpların varlığı hâlinde, kiracının sorumluluğu devam eder. Kiraya veren, bu tür eksiklikleri ve ayıpları belirlediğinde, kiracıya hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır.” Kiraya verenin bu eksiklikleri ve ayıpları kiracıya bildirmemesi durumunda bu ayıplardan doğabilecek tamir sorumluluğu noktasında kiraya veren ilgili hüküm uyarınca sorumlu kabul edilecek ve bu tamirin tazminini kiracıya karşı ileri süremeyecektir
