Kira sözleşmesinin unsurlarından bir tanesi de kira bedelidir. Taraf sözleşmeyi kurarken kira bedelini sözleşme özgürlüğü çerçevesinde diledikleri gibi belirleyebilirler. Ancak sözleşme kurulduktan sonra kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz, bunun tek istisnası ise kira bedelinin tespitidir. Kira bedelinin belirlenmesi TBK m.344’te düzenlenmiştir. Kanun hükmü şöyledir: ‘Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.’
TBK m.344 gereği tarafların yeni kira döneminde uygulanacak olan kira bedelindeki anlaşmaların geçerliliği ancak yeni bedelin bir önceki yılın üretici fiyat endeksini geçmemesine bağlıdır. Aksi halde ise bu artış üretici fiyat endeksi ile sınırlı olur. Eğer taraflar arasında kira bedeline ilişkin bir anlaşma yoksa yine TBK m.344 gereği kira bedeli, hakim tarafından kiralananın durumu göz önüne alınarak ve bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksi oranı dikkate alınarak belirlenir. Ancak üretici fiyat endeksi sınırlaması ilk 5 sene için anlam ifade etmektedir. 5 yıldan sonra yenilenen ilk kira yılında, hakim üretici fiyat endeksindeki artış, kiralananın durumu ve kiralananın emsal kira bedelleri göz önüne alınarak belirlenir.
İlk 5 yıldan sonra hakim tarafından tekrar belirlenince yukarıda açıklanan üretici fiyat endeksi sınırlaması kira bedelinin artışı için tekrar gündeme gelir. Yabancı para olarak kararlaştırılan kira bedellerinde ise ilk 5 yıl artış yapılamamakta olup ancak 5. Yıldan sonra kiralananın rayiç bedeline göre değişiklik yapılabilecektir.
Kira Tespiti Davası
Kira bedelinin tespitine ilişkin dava hem kiracı hem de kiraya veren tarafından ya yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açılmalı ya da kiraya veren tarafından bu süre içerisinde kira bedelinin arttırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulması koşuluyla yeni kira dönemi sonuna kadar açılabilir. Burada görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleri olmakla birlikte kiralayanın yerleşim yeri mahkemesinde kira tespiti davası açılabilir.
Berke Okyay KEŞKEKLER
