Kira gelir beyannamesi vererek, vergi ödeyeceklerin merak ettiği konuların başında ‘Emsal Kira Bedeli‘ geliyor.

Emsal kira bedeli esası, Gelir Vergisi Kanununun 73 üncü maddesinde düzenlenmiştir. Madde metni aşağıdaki gibidir:

Emsal kira bedeli esası: 

Madde 73 – (Değişik birinci fıkra: 4/12/1985 – 3239/56 md.) Kiraya verilen mal ve hakların kira bedelleri emsal kira bedelinden düşük olamaz. Bedelsiz olarak başkalarının intifasına bırakılan mal ve hakların emsal kira bedeli, bu mal ve hakların kirası sayılır. Bina ve arazide emsal kira bedeli, yetkili özel mercilerce veya mahkemelerce takdir veya tespit edilmiş kirası, bu suretle takdir veya tespit edilmiş kira mevcut değilse Vergi Usul Kanununa göre belirlenen vergi değerinin % 5’idir. Diğer mal ve haklarda emsal kira bedeli, bu mal ve hakların maliyet bedelinin, bu bedel bilinmiyorsa, Vergi Usul Kanununun servetlerin değerlenmesi hakkındaki hükümlerine göre belli edilen değerlerinin % 10’udur. 

Aşağıda yazılı hallerde emsal kira bedeli esası uygulanmaz: 

1. Boş kalan gayrimenkullerin muhafazaları maksadıyla bedelsiz olarak başkalarının ikametine bırakılması;
2. (Değişik: 4/12/1985 – 3239/56 md.) Binaların mal sahiplerinin usul, füru veya kardeşlerinin ikametine tahsis edilmesi (Usul, füru veya kardeşlerden her birinin ikametine birden fazla konut tahsis edilmiş ise bu konutların yalnız birisi hakkında emsal kira bedeli hesaplanmaz. Kardeşler evli ise eşlerden sadece biri için emsal kira bedeli hesaplanmaz.);
3. Mal sahibi ile birlikte akrabaların da aynı evde veya dairede ikamet etmesi;
4. (Ek: 4/12/1985 – 3239/56 md.) Genel bütçeye dahil daireler ve katma bütçeli idareler, il özel idareleri ve belediyeler ile diğer kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılan kiralamalarda.”

Emsal kira bedeli esası bir tür vergi güvenlik müessesesidir. Kişilerin kiraya verdikleri mal ve haklardan kira almadıkları veya rayicine göre düşük bedelle kiraya verdikleri şeklindeki iddialarına karşı bir önlemdir. Kiraya verilen mal ve hakların kira bedeli, bazı istisnai haller dışında, ilgili maddede öngörülen emsal kira bedelinden düşük olamaz. Emsal kira bedeli uygulamasında nakden ve hesaben bir ödeme söz konusu olmadığından gelir vergisi kesintisine konu edilemez. Ayrıca katma değer vergisi açısından vergiyi doğuran olay meydana gelmediğinden, emsal kira bedeli üzerinden katma değer vergisinin hesaplanmaması gerekir. Emsal kira bedelinin hesaplanması ise yine ilgili kanunda belirtiliyor. Buna göre emsal kira bedeli, kiraya verilen gayrimenkulün emlak vergisi değerinin yüzde 5’idir. Yani 200 bin TL’lik emlak vergisi değerine sahip olan gayrimenkulün sahibi bu değerin yüzde 5’i kadar emsal kira bedeli bildirmek zorundadır.

Emsal kira bedeline ilişkin olarak Maliye Bakanlığınca yayınlanan 1999/1 sayılı Gelir Vergisi Kanunun Uygulama İç Genelgesi ile “…Emsal kira bedeli uygulamasına ilişkin bu hüküm, esas itibariyle gayrimenkullerin bedelsiz olarak Gelir Vergisi Kanununun 73. maddesinde belirtilenler dışındaki kişilerin kullanımına tahsis edilmesi veya kira bedelinin tespit edilememesi halleri ile muvazaalı olarak gerçek kira gelirinin altında beyanda bulunulması durumlarında vergi güvenlik müessesesi olarak kullanılmak amacıyla getirilmiştir’’. Elde edilen gerçek kira gelirinin kira sözleşmesi, ödemeye ilişkin banka dekontu veya havale makbuzu vb. belgelerle veya kiracının ifadesiyle ispat veya tevsik edildiği durumlarda ayrıca emsal kira bedeli karşılaştırması yoluna gidilmemektedir. Sözü edilen ispat veya tevsik işlemine ise, ancak beyan edilen kira gelirinin gerek durumu yansıtmadığına ilişkin karinelerin bulunması veya vergi incelemeleri sırasında yetkililerce talep edilmesi durumunda başvurulabilmektedir.”

O halde mükellefler, elde ettikleri kira gelirlerini, kira sözleşmeleri, kira makbuzları veya kiraların bankadan ödendiği durumda banka dekontları veya posta havale makbuzları ile kanıtlayabildikleri sürece, emsal kira bedeline göre beyanda bulunmak zorunda değildirler veya bu kişilere emsal kira bedelinden düşük kira geliri beyan ettikleri gerekçesiyle cezalı vergi sayılamaz. Sayılması halinde yargı mercileri önünde açıklama ve kanıtlama olanağına sahiptirler. Ancak mükelleflerin, kira gelirini kanıtlayamamaları, ellerinde delilleri ve hatta yazılı kira sözleşmeleri bile olmaması durumlarında veya gerçekte daha yüksek kira aldıklarının ve bu miktarı gizlediklerinin vergi idaresince delillendirilmesi halinde yahut gerçek kira bedelinin belirlenememesi, kiracılarından kira almamaları halinde, emsal kira gelirine göre düşük gelir beyan etmeleri halinde cezalı vergi tarhiyatı ile karşılaşma ihtimalleri söz konusu olacaktır.

Netice olarak, kira gelirini tam ve doğru olarak beyan eden ve beyan ettiği tutarın gerçekte elde ettiği kira tutarı olduğunu kanıtlayabilen mükelleflerin, emsal kira bedeli hükmünden korkmaları için hiçbir sebep yoktur.