KONUT VE ÇATILI İŞ YERİ KİRALARINDA KİRA ARTIŞ ORANLARI
- Uygulanan Kanun Hükümlerinin Belirlenmesi
Konut ve çatılı iş yerine ilişkin kiralar Türk Borçlar Kanunu’nun 339-356. Maddeleri arasında düzenlenmektedir. Bu maddelerde; uygulama alanları, güvence bedeli, kullanım giderleri, kira bedeli, kira sözleşmesinin sona ermesi gibi konular düzenlenmektedir.
Türk Borçlar Kanunu’nda kira bedeli ise 343, 344, 345 ve 346. Maddelerde düzenlenmiştir. Bununla birlikte Türk Borçlar Kanunu’nun ilk kabul edilen şeklinde değişiklikler yapıldığı da belirtilmelidir. Vergi Kanunları ile Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un 56. Maddesi ile Türk Borçlar Kanunu’nun 344. Maddesi değiştirilerek kira artış oranlarının en fazla bir önceki yıl TÜFE ortalaması miktarında olmasına karar verilmiştir. Bununla birlikte, ilgili sözleşmede, taraflarca daha düşük oranda bir artış yapılması öngörülmüş ise, kira artışı belirlenen oran üzerinden yapılacaktır. Yani bu hususta kanun koyucu kira sözleşmelerinde kiralayan aleyhine bir sınır koyarak kiracının lehine belirlenecek oranlara izin vermiştir.
- Kira Süresi
Konut ve çatılı işyeri kirası sözleşmesi belirli süreli ise adi kira sözleşmelerinden farklı olarak, süre bitiminde kendiliğinden sona ermemektedir. Sözleşmeyi olağan şekilde (özel ve haklı bir sebep bildirmeksizin) sona erdirme yetkisi, kira süresinin bitiminden on beş gün önce haber vermek suretiyle kural olarak sadece kiracıya verilmiştir. Aksi durumda kira sözleşmesi bir yıl süre ile uzamaktadır. Kiralayanın bu tarzda bir kira sözleşmesini sona erdirebilme hakkı, olağan bir durumda, tahliye davası sebepleri ile sınırlandırılmıştır.
Bu durumda kiraya verenin bu zorunlu uzatma karşısında menfaatlerinin denkleştirilebilmesi için kira bedeli yeniden tespit edilebilmektedir.
- Kira Bedelinin Belirlenmesi
A)Yıllık
Türk Borçlar Kanunu’nun 343. Maddesi “Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz.” hükmünü haizdir. Bu husus, kira sözleşmesinin uygulamaya başlamasından sonra kira miktarının artırılabileceğini öngörmekte ancak kiracı aleyhinde başka bir değişiklik yapılamayacağını belirtmektedir.
Aynı kanunun 344. Maddesinde ise kira bedelinin belirlenmesinin koşulları belirtilmektedir. Bu hususta söz konusu maddenin ilk fıkrası “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.” hükmünü haizdir. Kısacası kanun koyucu bu hüküm ile kira sözleşmelerinde bedele ilişkin yapılacak zamların bir önceki yılın TÜFE endeksini tavan oran olarak dikkate almaktadır.
- Maddenin 2. Fıkrası ise tarafların kira sözleşmesinin hazırlanması sırasında bir artış miktarı belirlememiş olması koşulunda uygulanmaktadır. Zira ilgili madde “Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.” Hükmünü haizdir. Yani taraflarca kira bedelinin artış miktarı belirlenmemiş ise mahkemeye başvurularak artış miktarının belirlenmesi talep edilebilmektedir.
- B) Koşullara Uyarlama
TBK’nın 344. Maddesinin 3. Fıkrasındaki düzenlemeler ilk iki fıkradan farklı olarak kira bedelinin koşullara uyarlanmasını ele almaktadır. Zira ilgili fıkra “Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.” hükmünü haizdir.
Söz konusu kanun hükmü dikkate alındığında dikkat çeken husus beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde kira bedelinin TÜFE oranı dışında mahkeme tarafından değiştirilebileceğini belirtmektedir. Kısacası kanun koyucu bu hüküm ile kiralayanın kira sözleşmesini ancak sınırlı sayıda neden ile sona erdirebilmesinin sonucu olarak kiralayan lehine menfaatleri dengelemiştir.
Zira kiralayan, kira sözleşmesini sona erdiremediği gibi geçen süreç içerisinde emsal kira bedellerinin çok yükselmesi durumunda zarara uğrayabilecektir. Kanun koyucu bu hüküm ile kiraya verenin, kira sözleşmesindeki 5 yıllık süreler sonucunda kira bedelinin belirlenmesi için mahkemeye başvurabileceğini düzelemiştir. Bu durumda hakim, kira bedelini; TÜFE oranı, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini göz önüne alarak belirleyebilecektir.
TBK’nın 345. Maddesinde ise kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava açma süresi ve kararın etkisi düzenlenmiştir. Zira söz konusu madde “Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.” hükmünü haizdir.
Söz konusu kanun hükmü dikkate alındığında, kiraya veren tarafından kira bedelinin belirlenmesi için her zaman dava açılabileceği belirtilmiştir. Ancak söz konusu bedelin hakim tarafından belirlenebilmesine karşın kiracıya yönelik hüküm doğurması koşullara bağlanmıştır.
Zira ikinci ve üçüncü fıkrada da görüleceği üzere davanın, yeni dönem başlangıcından en geç 30 gün önceki bir tarihte açılması, kiraya veren tarafından kiracıya yazılı bildirimde bulunularak açılması veya sözleşmede bu hususu belirten bir hüküm olması koşullarında, yeni kira döneminde kiracıyı bağlayacağı belirtilmektedir.
- C) Yabancı Para ile Kira Bedelinin Belirlenmesi Durumu
TBK’nın 344. Maddesinin 4. Fıkrası ise “Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.” Hükmünü haizdir. Yani kanun koyucu kira bedelinin yabancı para olarak karşılaştırılması durumunda, yabancı paranın değer kazanacağını öngörerek 5 yıl geçmedikçe ve aşırı ifa güçlüğü oluşmadıkça değiştirilemeyeceğini belirtmiştir.
- Aleyhe Düzenleme Yasağı
Son olarak TBK’nın 346. Maddesinde “Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir.” Bu hususta kanun koyucu, kiraya verenin kiracıdan kira ve yan giderler(aidat gibi) dışında herhangi bir bedel tahsil etmesinin önüne geçmiştir.
