ÖDENMEMİŞ KİRALAR İÇİN İHTARNAME

Kira sözleşmeleri iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdir. Kiralayan mülkü kullandırma yükümlülüğü altında bulunurken kiracının ise bu mülkü kullanma karşılığında belirli bir ücret ödeme yükümlülüğü bulunmaktadır. Kiracının borcunu yerine getirmemesi durumunda ihtarname ile bu borcunu yerine getirmesi talep edilebilmektedir. Bu hususta kiralayan tarafından kiracıya gönderilecek ihtarname ile ödenmemiş kiraların faizi ile birlikte ödenmesi talep edilebilirken ödenmemiş ortak giderlerin (aidat gibi) ödenmesi de talep edilebilecektir. 

İhtarnamede Yer Alacak Hususlar

Yazılı ihtarnamede yer alacak hususlar taraflar arasında yapılan sözleşme ilişkisine göre belirlenir. İhtarnamenin yazılı olması fesih için zorunlu bir unsur olup ihtarnamenin yazılı olmaması durumunda söz konusu ihtarın hukuki bir bağlayıcılığı olmayacaktır. Yani yazılı olmayan fesih bildirimi geçersiz olacağından kiracıyı tahliye etmek söz konusu olmayacaktır. Bu durumda kiracıya ihtarnamenin noter kanalıyla gönderilmesi hem ispat kolaylığı hem de geçerlilik şartını bir arada sağlayacaktır. 

Yazılan ihtarname kiracıya ulaşacak bir adrese gönderilmelidir. Zira ihtarname hüküm ve sonuçlarını kiracının eline ulaşmasıyla doğurmaya başlamaktadır.

İhtarname Çekerken Dikkat Edilmesi Gereken Süreler

Konut ve çatılı işyerlerini konu alan ihtarnamelerde, ihtarname çekme süresi, sözleşme ilişkisine göre değişiklik gösterebilmektedir. 

Kiraya veren, belirli süreli sözleşmelerde on yıllık uzama süresinin sonunda uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce kira sözleşmesini fesih bildiriminde bulunarak feshedebilecektir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise kiracı her zaman sözleşmeyi sona erdirebilirken kiraya veren ise kira sözleşmesinin başlangıcından 10 yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilecektir. Bu durumda kira sözleşmesini sona erdirmeye muktedir olan taraf üç aylık fesih bildirim süresine riayet etmelidir.

Bunun haricinde kiracıya çekilmiş iki haklı ihtar tahliye sebebi olarak kabul edilmektedir. Bu ihtarlarda kiracıya belli bir süre tanınması şarttır.

Ayrıca kira ilişkisinin devamını çekilmez hale getiren önemli sebebin varlığı, kiracının bedel veya yan giderler bakımından temerrüdü, kiracının özen ve saygı borcuna aykırı davranması, kiracının iflası, kiraya verenin borçlarına aykırı davranması hallerinde de kiralayan tarafından kiracıya süre verilerek sözleşme feshedilebilmektedir.

İhtarname çekme şartları, taraflar arasındaki sözleşmede bazı koşulların yerine getirilmesine bağlanmış olabilir. Bu halde ihtarnamede yer alması zorunlu hususlar olmadığı sürece ihtarname geçerli olmayacaktır. Kiracının tahliyesi ihtarname suretiyle gerçekleştirilebileceği için bu husus da oldukça önemlidir.

Örnek vermek gerekirse iki haklı ihtar durumunda kira bedellerinin ödenmemesi durumu mevcutsa ihtarnamede kira bedelleri açıkça belirtilmelidir.

Bunlarla birlikte bazı durumlarda ihtarnamenin ardından dava açılması gerekebilir ki bu durumda da ihtarnamenin usulüne uygun olarak düzenlenmiş olması gerekmektedir.

Tahliye Davaları

Kiraya veren kira bedelinin gecikmesi nedeni ile kiracıya karşı iki farklı yol izleyerek tahliye davası açabilir. Bunlardan ilki iki haklı ihtarname ile kiracı aleyhine tahliye davası açmaktır. İkinci yol ise kiracının temerrüdü nedeni ile tahliye davası açmaktır.

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası

Kiraya veren, kiracının kira bedelini ödememesi ya da geç ödemesi nedeni ile aynı kira yılı dönemi içerisinde iki defa haklı yazılı ihtarname gönderdiği takdirde kiracı aleyhine kira döneminin sonunda tahliye davası açma hakkına sahiptir.

İki haklı ihtar sebebiyle tahliye davası açılabilmesi için;

• Kiracının iki haklı ihtara sebebiyet vermesi,
• Bu iki ihtarın bir kira yılı içerisinde iki farklı aya ait olması,
• İhtarların muaccel olan kira bedeli alacağına ait olması,

gerekmektedir.

Temerrüt Nedeni İle Tahliye Davası

Temerrüt nedeni ile tahliye davası açılabilmesi için ise bir ihtarnamenin gönderilmesi yeterlidir.  Alternatif olarak tahliye talepli icra takibi de yapılabilmektedir. Kiracının bu yol ile tahliye edilebilmesi için ihtarnamede kiracıya 30 gün süre verilmesi gerekmektedir. Kiracı ihtarnamenin tebliğinden itibaren 30 gün içerisinde geciken kira bedelini ödemez ise kira döneminin sonu beklenmeden temerrüt nedeni ile tahliye davası açılabilecektir.

Bu şekilde kiracının tahliye edilebilmesi için ihtarname içerisinde ödeme yapılması için karşı tarafa süre tanınmalıdır. İhtarnamede karşı tarafa verilecek süre ileride izlenecek yol bakımından önem teşkil eder. İleride iki haklı ihtarnameye dayanarak kiracıya tahliye davası açılacak ise ihtarnamede verilecek sürenin bir önemi yoktur; zira iki haklı ihtarname ile kiracının en az 2 farklı ayın kirasını geç ödediğini kanıtlamak yeterlidir. Ancak temerrüt nedeniyle tahliye davası açmak isteniyor ise kiracıya ihtarnamede kira borcunun ödenmesi için en az 30 gün süre verilmelidir.

Bu belgede, kiralık mülkün adresi de dahil olmak üzere; kira sözleşmesi ile belirlenen kira ücreti ve gecikme faizi bilgileri yer almaktadır.

Yasal Dayanak

Türk Borçlar Kanunu’ nun 352/2. maddesine göre; kiraya veren, kiracıya kira bedelini ödemediği için yazılı olarak iki haklı ihtar göndermiş ise açacağı dava ile kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Türk Borçlar Kanunu’ nun 315. maddesine göre; kiracı muaccel olan kira bedelini veya yan gideri zamanında ödemez ise, Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise 30 gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar. Yani kiraya veren kiracıya konut ve çatılı iş yeri kiralarında 30 gün süre verdiğini ve bu sürede de borç ödenmez ise sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.