Türk Borçlar Kanunu’nun kira sözleşmesinin dava yoluyla sona erdirilmesi başlığı altında düzenlenen kiracının gereksinim sebebiyle kiralanandan tahliyesi hususu esasen konut ve çatılı işyerleri kiralarında uygulama alanı bulacaktır.
Türk Borçlar Kanunu madde 350 ve devamında düzenlenen ihtiyaç sebebiyle kiracının tahliyesi hususu iki temel ayrıma tabi tutulmuştur. Bu kapsamda kanunda öncelikle mevcut kiralayanın gereksinimi ile kiracının tahliyesi düzenlenmiş olup daha sonra ise kiralayanın el değiştirmesi halinde yeni malikin ihtiyacı sebebiyle kiracının tahliyesi düzenlenmiştir. Buna binaen biz de açıklamalarımızı kanuna paralel şekilde yapacağız. Ayrıca 6570 sayılı Türk Borçlar Kanunum.7/c’ye göre Kiralayanın bir meslek veya sanatı icra etmek için kiralananı kullanma ihtiyacında olma sebebinin de varlığından söz edip aşağıda belirttiğimiz diğer bütün koşulların aynı olduğunu söylemekle yetineceğiz.
Kiralayanın gereksinimi ile kiracının tahliye; TBK 350’ de şu şekilde düzenlenmiştir:, ‘’Kiraya veren, kira sözleşmesini;
- Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,
- Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise,
belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.’’
Maddeye göre kiraya veren kanunda sayılan kimselerin konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğunun olmasını aramıştır. Bu kapsamda şu hususa dikkat etmek gerekir ki ihtiyaç konusunda kiraya veren samimi olmalıdır. Örneğin ilgili konutun niteliklerine benzer niteliklerde aynı konumda başka bir konutu varsa ve bu konutu da boş ise mahkeme ihtiyaç hususunda samimi olmadığına karar verecek ve tahliye talebini reddedecektir. Burada önemli olan husus ihtiyaç sebebinde samimi ve gerçekçi olmalıdır. Bu ihtiyaç sebebinde samimi ve gerçekçi olan kiraya veren bundan sonra eğer kira sözleşmesi belirli süreliyse sürenin bitiminden itibaren bir ay içinde sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açmalıdır. Bu süre geçtikten sonra artık bu sebeple tahliye davası açamaz. Eğer kira sözleşmesi belirsiz süreliyse fesih bildirimi için sözleşmenin başlangıç tarihi esas alınarak altı aylık kira döneminin sonu için üç ay önceden yazılı bildirimde bulunmalıdır.
Yukarıda bahsettiğimiz gibi ikinci durum ise yeni malikin ihtiyaç sebebiyle kiracıyı tahliye etmesidir. TBK madde 351’e göre ‘’ Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.
Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.’’ Bu kapsamda yeni malik edinme tarihinden itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirecektir. Ancak yeni malik dilerse sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile de bu hakkını kullanabilir.
Yukarıda bahsettiğimiz bu durumlarda TBK madde 355’e göre ‘’ Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.
…Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.’’ Bu kapsamda eğer gereksinim sebebiyle kiracı kiralanandan çıkarılıp kiralanan üç yıl içinde bir başkasına haklı sebep olmaksızın kiraya verilirse eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemek zorunda kalacaktır.
