Günümüzde müstakil ikamet tarzı terk edilip, günden güne apartman, site vb. yerleşim yerlerinde kat mülkiyeti esaslarına göre iktisap edilen taşınmazlarda yaşam yaygınlaşmış olmakla, kat maliklerinin haklarına ve borçlarına ilişkin ihtilaflar da artmış bulunmaktadır. Kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıkların aşılması için tüm kat maliklerinin haklarını ve borçlarını bilmesi ve birbirlerinin haklarına riayet etmeleri gerekmektedir. Kat Maliklerinin Hakları ve Borçları 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda düzenlenmiştir.
KAT MALİKLERİNİN HAKLARI
Kat Maliklerinin Hakları 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun üçüncü bölümünde 15.- 17. Maddeler arasında düzenlenmiştir. Kat maliklerinin hakları, bağımsız bölüm üzerindeki haklar ve ortak yerler üzerindeki haklar olarak ikiye ayrılmakta olup, genel olarak uyuşmazlıkların ortak yerlerin kullanımına ilişkin olduğunu belirtmek gerekmektedir. Kanuna göre; kat malikleri, kendilerine ait bağımsız bölümler üzerinde, Medeni Kanun’un maliklere tanıdığı bütün hak ve yetkilere sahiptirler.
Ortak yerler üzerinde ise; kat malikleri ana gayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar. Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler; bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır.
Kanun maddesinde de belirtildiği üzere, kat malikleri bağımsız bölüm üzerinde diledikleri gibi tasarruf etmekte serbest olup, bağımsı bölümü ve ona bağlı eklentileri devredebilir, irtifak hakkı tesis edebilir. Ancak kat maliki kendi bağımsız bölümü üzerindeki haklarını kullanırken dürüstlük kuralına uygun davranmalı ve diğer kat maliklerinin haklarını zedeleyecek davranışlardan kaçınmalı, taşınmazı üzerinde tahsis amacına uygun şekilde tasarruf etmelidir.
Ortak yerler üzerinde ise Kanun’dan anlaşıldığı üzere malikler arsa payları oranında paylı mülkiyet hükümlerine tabidirler. Kat maliklerinden herhangi biri bir diğerinin ortak yerler üzerindeki hakkını kullanmasını engellerse, diğer malikler el atmanın önlenmesi yahut durumun şartlarına göre istihkak davası açabilirler. Malikler ortak yerler üzerinde paylı mülkiyet hükümlerine tabi olmakla birlikte Kanun’a göre paylı mülkiyetin sona erdirilmesini isteyemeyecekleri gibi ortak yerler üzerinde kullanıma, bakıma, onarıma ilişkin karar alırken oy çokluğu esasına göre davranmak zorundadırlar.
KAT MALİKLERİNİN YÜKÜMLÜLÜKLERİ VE BORÇLARI
Kat malikleri; gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler. 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre kat maliklerinin borçlarına dair olan hükümler, bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve oturma (Sükna) hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak faydalananlara da uygulanır; bu borçları yerine getirmeyenler kat malikleriyle birlikte, müteselsil olarak sorumlu olur. Kat malikleri ana gayrimenkulün bakımı, korunması ve zarardan sorumludur. Kat malikleri ortak yerlerin bakım, onarım masrafları ve giderlerine arsa payları oranında katılmakla mükelleftir. Kat malikleri ortak yerlerin giderlerine katılmaktan, bu yerleri kullanmadıklarını öne sürerek kaçınamazlar.
Her halükarda kat malikleri haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken dürüstlük kuralına uygun hareket etmek zorunda olup, diğer kat maliklerinin haklarını zedelemekten yahut kullanmasına engel olmaktan kaçınmalıdır. Kat mülkiyetine ilişkin uyuşmazlıklarda derhal bir avukata başvurularak hukuki destek almakta fayda bulunmaktadır.
