Türk Hukuku’nda kiralanan taşınmazın tahliyesi iki hukuk dalında karşımıza çıkmaktadır. Buna göre tahliye davası ilk olarak Borçlar Kanunu özel hükümler çerçevesinde açılabileceği gibi diğer yandan İcra-İflas Kanunu gereğince de tahliye davasına başvurulabilecektir.

İcra-İflas Kanunu’na Göre Tahliye

İcra-İflas Kanunu’nda takip türleri yer almaktadır. Bu takip türlerinden biri de kiralanan taşınmazın tahliyesi yoluyla takiptir. Kiralanan taşınmazın tahliyesi yoluyla takip; kira bedelinin ödenmemesi veya kira süresinin bitmesi nedeniyle başlatılabilecektir. Bu iki duruma göre tahliye davasının ispat vasıtaları ve gereklilikleri değişecektir. Kiralanan taşınmazın tahliyesi yoluyla takipte kira bedellerinin ödenmemesi veya kira süresinin bitmesi ile oluşan durumun kiralayan açısından olumsuzlukları cebri icra yoluyla giderilmektedir. İlgili takipte kira bedelleri ile taşınmazın tahliyesi aynı anda istenebilir ve icra müdürlüğünce gerekli işlemler devam ettirilir.

1. Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle Tahliye

Kiraya veren, kiracının borcunu süresinde ödememesi üzerine doğrudan icra müdürlüğüne başvurarak ihtarlı ödeme emri gönderir ve kira bedelinin 30 gün içerisinde ödenmesi için süre verir. Aynı zamanda bilinmektedir ki borçlunun genel haciz yoluyla takipte olduğu gibi bu takip türünde de kira borcuna veya kira ilişkisine itiraz hakkı mevcuttur. Söz konusu itiraz hakkını 7 gün içerisinde kullanabilecektir. Takipte söz konusu olan bu süreler birbiri içerisindedir. Ödeme emrinin tebliğ tarihinden itibaren her iki süre de başlamış olmaktadır. Kiracı borcunu 30 gün içerisinde ödemez ve de itiraz süresi içinde de itiraz etmezse takip kesinleşir ve kiraya veren bir taraftan alacağın tahsili için takibe devam ile diğer taraftan da 30 günlük süre bittikten sonra İcra Mahkemesine başvurarak kiracının tahliyesini isteyebilir. Kiracının itiraz etmesi halinde klasik olarak icra hukukundaki itirazı bertaraf etme yollarına başvurulabilecektir. İlamsız tahliye takibi genel haciz yoluyla yapılan takipten farksız olup kira alacağının tahsili amacıyla yapılacak icra takibinde mutlaka tahliye talebinin bulunması gerekmektedir. Eğer takip talebinde tahliye talebinde bulunulmamış ise kiraya veren icra mahkemesinden tahliye isteminde bulunamaz. Tahliye istekli icra takibi yapılabilmesi için kira sözleşmesinin mevcudiyeti şarttır. Ancak adi yazılı kira sözleşmesinde imzanın inkar edilmesi veya sözlü akde karşı çıkılması halinde kiralayan icra mahkemesinden tahliye isteyemez. Zira bu gibi hallerde uyuşmazlık halli yargılamayı gerektirdiğinden genel mahkemeye başvurulması gerekmektedir. Kiraya veren aynı zamanda takip talebinde istediği kira alacağının miktarını da göstermelidir. Kiraya veren alacaklının, tahliye istemli takip talebi üzerine icra dairesi borçluya ihtarlı ödeme emri gönderir. Borçlu kiracı tarafından itiraz süresi içerisinde takibe itiraz edilmemesi durumunda kira akdinin varlığı ve talep edilen kira borcu kabul edilmiş sayılacaktır. Zira itiraz edilmemekle takip kesinleşmiştir. Her ne kadar takip kesinleşmiş olsa da alacaklı tarafından hemen haciz ve tahliye yoluna başvurulamayacaktır. Çünkü borçluya ödeme emrinin tebliğinden itibaren Türk Borçlar Kanunu’na göre 30 günlük ödeme süresi verilmiştir. Alacaklı tarafından bu sürenin de tamamının beklenmesi gerekmektedir. Süresinde ödeme emrine itiraz etmeyen borçlu kiracı, yasal ödeme süresi içinde borcunu da ödemezse;

• Kiraya veren alacaklı icra mahkemesinden kiralananın tahliyesini isteyebilir.
• Aynı zamanda alacağının tahsili amacıyla borçlu kiracının mallarını üzerinde haciz işlemi tesis edebilir.

Alacaklı kiraya veren, ödeme emrine itiraz edilmemesi ve ödeme yapılmaması durumunda söz konusu ihtar süresinin (30 gün) bitiminden itibaren 6 ay içinde icra mahkemesinden tahliyeyi talep etmelidir.Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle açılan tahliye davasında kira akdinin yazılı olması bir şart olarak aranmayacaktır. Kiraya verenin elinde yazılı bir kira sözleşmesi olmasa dahi tahliye davası açabilecek ve cebri icra işlemlerine devam edebilecektir. Kira sözleşmesinin yazılı olması yine de ispat hukuku bakımından önem arz etmektedir. Tahliye davası sonunda kiralananın tahliyesine hükmedilse de alacaklı tarafından hemen tahliye işlemleri gerçekleştirilemez. Kararın kesinleşmesi gerekmese de tahliyenin gerçekleştirilebilmesi için söz konusu tahliye kararının borçluya tefhim veya tebliğ tarihinden itibaren 10 gün geçmesi gerekir. Bu sürenin geçmesinden itibaren cebri icra yoluyla tahliye gerçekleştirilebilecektir. Tahliye kararı üzerine borçlu kiracı üç aylık kira bedeli karşılığında icranın geri bırakılması yoluna başvurabilecektir. (İİK 269c/3 hükmü ve ayrıca İİK 36. Madde)

2. Kira Süresinin Sona Ermesi Nedeniyle Tahliye

Kira süresinin sona ermesi sebebiyle tahliye yoluna başvurmak için kira bedelinin ödenmemesinden farklı olarak alacaklı kiraya verenin elinde yazılı bir kira veya tahliye taahhüdünün olması gerekmektedir. Sözlü bir anlaşma ile kiraya verilen taşınmazın bu şekilde tahliyesi sağlanamayacaktır.   Özellikle konut ve çatılı işyeri olarak kiralanan yerlerin tahliyesi için sürenin bitmesi ve sadece kira sözleşmesinin yazılı olması da yeterli değildir. Kiracı kira sözleşmesinin yapılmasından sonraki bir tarihte ve geçerli bir şekilde kira süresinin sonunda kiralananı tahliye edeceği yönünde yazılı tahliye taahhüdü vermiş olmalıdır. Bu taşınmazlar için yazılı bir kira sözleşmesi bulunmasa da tahliye taahhüdünün varlığı yeterli olacaktır. Kira süresinin bitmesi nedeniyle tahliyede icra dairesi artık ödeme emri değil, tahliye emri gönderecektir. Takibin kesinleşmesinin ardından artık sadece tahliye söz konusudur. Kiraya veren kira süresinin sona ermesinden sonra sözleşmeyi yenilemek istemiyorsa sürenin sona ermesinden itibaren bir ay içinde kiracının tahliyesi için takip başlatmalıdır. (İİK 272/1; TBK 352.m). Bu sürenin niteliği hak düşürücü olduğundan icra mahkemesi re’sen dikkate almalıdır.  Tahliye talebi ile birlikte yazılı kira akdi ve tahliye taahhüdü de icra müdürlüğüne sunulmalıdır. Yine burada da borçlu kiracı tahliye emrinin kendisine tebliğinden itibaren yedi gün içinde takibe itiraz edebilir. Kiracı açıkça ve ayrıca imzayı inkar ederse icra mahkemesi bu konuda imza incelemesi yapamayacaktır. Kiraya verenin kiracıya karşı genel mahkeme olan Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açması gerekir. Açıklananlar doğrultusunda kiracı süresinde tahliye emrine itiraz etmezse veya itiraz edip de itirazı alacaklı tarafından kaldırılırsa icra dairesi tarafından kiracı taşınmazdan zorla çıkarılır ve kiralanan kiraya verene teslim edilir. Ancak zorla çıkarma için tahliye emrinin tebliğinden itibaren on beş günlük sürenin geçmesi gerekmektedir.